"이 정도면 괜찮겠지?" 공인중개사의 말만 믿고, 혹은 집이 마음에 든다는 생각에 덜컥 전·월세 계약서에 도장을 찍는 순간, 당신의 수천, 수억 원에 달하는 소중한 보증금의 운명이 결정됩니다. 집주인이 바뀌거나, 집이 경매에 넘어가거나, 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않는 최악의 상황. 이런 비극은 계약서 한 줄, 간단한 행정 절차 하나를 놓치는 사소한 부주의에서 시작됩니다. 부동산 계약이 처음인 사회초년생부터 이사가 잦은 1인 가구까지, 내 보증금을 철통같이 지키기 위해 반드시 알아야 할 5가지 법률 안전장치를 알려드립니다.

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1단계 (계약 전): '등기부등본' 확인은 기본 중의 기본

계약서에 도장을 찍기 전, 아니 가계약금을 보내기 전부터 반드시 확인해야 할 서류입니다.

• 등기부등본이란?: 해당 부동산의 '주민등록등본'과도 같은 공식 문서입니다. 사람으로 치면 이름(주소), 주인(소유자), 빚(근저당권 등)이 얼마인지 모든 이력이 기록되어 있습니다.
• 확인 방법: 대법원 인터넷등기소에서 700원이면 누구나 열람할 수 있습니다.
• 체크 포인트:① '갑구' 확인: 현재 계약하려는 사람이 등기부등본상의 '소유자'와 일치하는지 신분증과 함께 반드시 확인해야 합니다.② '을구' 확인: 집에 **'근저당권'(은행 대출 등)**이 설정되어 있는지 확인합니다. 집값(실거래가) 대비 과도한 대출이 잡혀있는 집(소위 '깡통전세')은, 나중에 집이 경매에 넘어갔을 때 보증금을 돌려받지 못할 위험이 매우 높으므로 계약을 피하는 것이 상책입니다.

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2단계 (이사 직후): '대항력'과 '우선변제권'을 확보하라

이 두 가지 권리를 확보해야만, 당신은 법적으로 완벽한 '세입자'로 보호받을 수 있습니다.

① 전입신고 (대항력 확보):

• • 언제: 이사한 당일, 즉시 주민센터(행정복지센터)를 방문하거나 '정부24'를 통해 온라인으로 전입신고를 해야 합니다.
  • 효과: 전입신고를 하고, 실제 거주(주택 인도)를 하면 다음 날 0시부터 **'대항력'**이 생깁니다. 대항력이란, 집주인이 바뀌거나 집이 팔려도 새로운 집주인에게 "나는 정당한 세입자이니, 계약 기간까지 살 수 있고, 나갈 때 내 보증금을 돌려달라"고 주장할 수 있는 강력한 권리입니다.

② 확정일자 (우선변제권 확보):

• • 언제: 전입신고를 하면서 계약서 원본을 가지고 주민센터에 방문하여 '확정일자' 도장을 받으면 됩니다.
  • 효과: 확정일자를 받으면 **'우선변제권'**이 생깁니다. 이것은 만약 집이 경매나 공매로 넘어갔을 때, 다른 후순위 채권자들(은행 등)보다 내 보증금을 먼저 돌려받을 수 있는 순서표를 받는 것과 같습니다.

'전입신고 + 확정일자'는 세입자의 생명줄입니다. 이사 당일, 이 두 가지를 완료하는 것을 최우선 과제로 삼아야 합니다.

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3단계 (계약서 작성 시): '특약사항'을 적극 활용하라

표준 계약서 외에, '특약사항' 란은 당신에게 발생할 수 있는 잠재적인 분쟁을 예방하는 매우 중요한 공간입니다.

반드시 넣어야 할 특약 예시:

• 1. "임대인은 잔금 지급일 익일까지 본 주택에 대한 담보권(근저당권 등)을 설정하지 않는다. 위반 시 본 계약은 무효로 하고, 임대인은 임차인에게 계약금의 배액을 배상한다." (잔금 치르고 전입신고 효력이 발생하기 전, 집주인이 은행 대출을 받는 것을 막기 위함)
  2. "벽지, 장판, 도배 등 기본 시설물 수선 비용은 임대인이 부담한다."
  3. "전세자금대출이 실행되지 않을 경우, 본 계약은 무효로 하고 계약금은 즉시 반환한다."

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4.단계 (계약 갱신 시): '묵시적 갱신'과 '계약갱신요구권' 이해하기

• 묵시적 갱신: 집주인과 세입자 모두 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 아무런 통보를 하지 않으면, 기존과 동일한 조건으로 계약이 자동으로 2년 연장된 것으로 봅니다. 이 경우, 세입자는 언제든지 계약 해지를 통보할 수 있고, 통보 후 3개월이 지나면 효력이 발생합니다.
• 계약갱신요구권: 세입자는 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지, 1회에 한해 2년의 계약 연장을 요구할 수 있는 권리가 있습니다. 집주인은 실거주 등 정당한 사유 없이는 이를 거절할 수 없으며, 임대료도 5% 이내에서만 올릴 수 있습니다.
  
  

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5단계 (이사 나갈 때): '보증금'과 '원상복구' 분쟁

• 보증금 반환: 보증금 반환과 집을 비워주는 것은 '동시이행' 관계입니다. 하지만 집주인이 다음 세입자가 구해지지 않았다는 등의 이유로 보증금 반환을 미룬다면, 절대 그냥 이사를 나가서는 안 됩니다. (대항력을 잃게 됨)
• 임차권등기명령: 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 부득이하게 이사를 가야 한다면, 이사 가기 전에 반드시 법원에 **'임차권등기명령'**을 신청해야 합니다. 이것은 내가 이사를 가더라도, 나의 '대항력'과 '우선변제권'을 그대로 유지시켜주는 강력한 법적 장치입니다.

집을 구하는 설렘에 앞서, 냉정하게 서류를 확인하고 절차를 챙기는 작은 노력이, 당신의 가장 큰 재산인 보증금을 안전하게 지켜줄 것입니다.

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