Ⅰ. 보고서 개요

본 보고서는 2025년 10월 15일 발표된 '이재명 정부 부동산 시장 안정화 대책'(이하 '10.15 대책')에 대한 심층 분석을 목적으로 한다. 대책의 핵심 내용을 상세히 분석하고, 시장 기능적 측면과 거시경제 안정성 측면을 종합적으로 고려하여 단기 및 장기 시장 전망과 파급 효과를 예측한다. 이를 통해 정책의 성공 가능성과 잠재적 리스크를 입체적으로 진단하고자 한다.

【10.15 부동산 대책 핵심 내용 도표】

이 도표는 10.15 대책을 크게 ① 거래 규제와 ② 대출 규제 두 축으로 나누어, 각 규제별 상세 내용과 정책 목표, 그리고 시장에 미치는 예상 영향을 한눈에 볼 수 있도록 구성했습니다.

【정책 변경 전·후 비교표 (Before & After)】

Ⅱ. 10.15 대책 핵심 내용 분석

10.15 대책은 **'거래 및 대출의 원천 봉쇄를 통한 초강력 수요 억제책'**으로 규정된다. 이는 이전 정부 정책의 한계를 넘어, 시장의 근본적인 자금 흐름을 차단하여 과열된 심리를 급랭시키려는 의도를 명확히 한다.

1. 핵심 규제 내용

(거래 봉쇄) 서울 전역 토지거래허가구역 지정:

내용: 기존 강남 3구 등 일부 지역에 한정되었던 토지거래허가구역을 서울 25개 구 전역 및 수도권 핵심 지역으로 확대.

효과: 매수 시 구청의 허가 및 **'2년 실거주 의무'**가 부과됨에 따라, 전세를 끼고 주택을 매수하는 갭투자(Gap Investment)가 원천적으로 불가능해짐. 이는 시장 유동성을 극단적으로 경직시키는 조치임.

(대출 봉쇄) 가계부채 관리 강화:

내용 1: 전세자금대출 DSR(총부채원리금상환비율) 포함: '매매' 시장뿐 아니라 '전세' 시장의 레버리지까지 통제.

내용 2: 스트레스 DSR 도입: 미래 금리 인상 가능성(예: +1.5%p)을 선반영하여 실질 대출 한도를 추가 삭감.

효과: '영끌(영혼까지 끌어모아 대출)'을 통한 주택 구매를 불가능하게 만들고, 특히 전세대출을 보유한 무주택자의 '전세→매매' 주거 사다리를 사실상 제거하는 강력한 파급력을 지님.

2. 정책의 이중적 목표

표면적 목표 (시장 기능적 측면): 투기 수요 제거를 통한 주택 가격 하향 안정화.

이면적 목표 (거시 안정성 측면): 70%를 상회하는 가계자산의 부동산 편중과 임계점에 다다른 가계부채 리스크를 통제하여 국가 경제의 시스템 리스크(Systemic Risk)를 선제적으로 관리.

Ⅲ. 시장 참여자별 반응 및 단기 시장 전망 (향후 ~1년)

1. 시장 참여자별 반응 예측

무주택 실수요자: 극심한 혼란. 소득 및 자산 수준에 따라 '진입 가능'과 '진입 불가'로 양극화. 대다수 평범한 3040세대는 '걷어차인 사다리'라는 박탈감 심화.

1주택자 (갈아타기): 추가 대출 불가로 상급지 이동이 막히는 '주거 고착화' 현상 발생. 이는 매물 잠김을 심화시키는 요인으로 작용.

다주택/투자자: 매도 압박은 거세지나, 매수자가 없어 거래 자체가 불가능한 상황. 일부 유동성 위기에 처한 투자자의 '투매성 급매' 출현 예상.

2. 단기 시장 전망

'거래 빙하기' 도래: 월간 서울 아파트 거래량이 세 자릿수 이하로 급감하며 역대 최저 수준을 기록할 전망.

가격 지표 왜곡 심화: 간헐적으로 체결되는 급매가로 인해 실거래가지수는 단기 급락(-10% 이상) 가능. 그러나 대다수 매도자는 호가를 유지하며 버티기에 들어가, '호가'와 '실거래가'의 괴리가 극심해질 것.

시장 심리 완전 동결: '사면 떨어진다'는 공포 심리가 시장을 지배하며, 매수 문의가 실종되는 '매수자 실종 사태' 발생.

Ⅳ. 장기 시장 전망 및 거시경제 파급 효과 (향후 2년 이상)

10.15 대책의 장기적 성패는 **'통제된 연착륙'**이냐 **'스태그플레이션형 경착륙'**이냐의 기로에 서 있다.

시나리오 A: [성공] 질서 있는 연착륙 (정부 목표 경로)

전개: 가계부채 증가세가 안정적으로 둔화되고, 부동산 시장의 변동성이 통제 가능한 범위 내에서 관리됨. 단기적인 경기 위축은 발생하나, 장기적으로는 경제 체질이 개선되어 부동산 외 생산적 부문으로 자금이 이동하는 선순환 구조 형성.

성공 조건: ①수요 억제와 병행하는 지속적이고 신뢰도 높은 공급 시그널 제공, ②부동산발 경기 침체를 방어할 수 있는 정교한 재정·금융 정책 조합.

결과: 현재의 고통을 감내하고 한국 경제의 장기적 안정성을 확보한 **'성공적인 구조개혁'**으로 평가받을 것.

시나리오 B: [실패] 스태그플레이션형 경착륙 (잠재된 위험 경로)

전개: 거래 절벽이 내수 경기(건설·인테리어 등) 침체를 유발하고, 자산 가격 하락이 소비 심리를 위축시켜 경기 전반이 침체되는 '역(逆)자산효과' 발생. 수요 억제에만 매몰된 사이, 사업성 악화로 민간 재개발·재건축이 좌초되며 미래 공급 기반이 붕괴됨.

리스크: 몇 년 후 규제 완화 또는 경기 회복 시점에, 억눌렸던 수요는 폭발하나 시장에 주택이 없는 '대공급 부족 사태'에 직면. 이는 이전보다 더 강력한 집값 폭등이라는 최악의 부작용을 초래.

결과: 시장 기능만 파괴하고 미래의 더 큰 불안을 야기한 **'과잉 규제의 실패 사례'**로 기록될 것.

Ⅴ. 종합 결론 및 정책 제언

10.15 대책은 단순한 집값 안정화 정책을 넘어, 대한민국 경제의 고질병인 '부동산 의존성 및 가계부채 리스크'를 해결하려는 고강도 외과수술에 비유할 수 있다. 이는 단기적인 가격 하락을 넘어, 국가 경제의 명운을 건 '필요하지만 극도로 위험한 도박'의 성격을 띤다.

수술의 성공을 위해서는 다음의 후속 조치가 필수적이다.

1. 공급 정책의 신뢰 확보: 수요를 억제하는 만큼, 도심 고밀도 개발, 3기 신도시 조기 공급 등 국민이 체감할 수 있는 공급 계획을 차질 없이 이행하여 '공급 부족' 우려를 해소해야 한다.
2. 실수요자 보호 장치 마련: '영끌'은 막되, 생애최초 주택 구매자나 신혼부부 등 정책적 배려가 필요한 실수요층에 대해서는 DSR 기준을 일부 완화하는 등 선별적인 '주거 사다리'를 유지할 필요가 있다.
3. 연관 산업 충격 완화: 거래 절벽으로 인한 내수 경기 충격을 최소화하기 위해, 건설·인테리어 업계에 대한 유동성 지원 및 세제 혜택 등 미세 조정 정책을 병행해야 한다.

결론적으로, 10.15 대책의 성패는 강력한 규제의 칼날을 얼마나 정교하게 사용하며, 동시에 공급 확대와 경기 안정이라는 보완책을 유기적으로 결합하느냐에 달려 있다. 정부의 후속 정책 역량에 따라 이 대책은 한국 경제를 구한 '역사적 전환점'이 될 수도, 더 깊은 수렁으로 빠뜨린 '실패한 실험'이 될 수도 있을 것이다.