서울의 수많은 옥탑방과 '근생빌라(근린생활시설 빌라)'. 저렴한 월세에 끌려 계약했지만, 알고 보니 내가 사는 이 공간이 구청 허가도 받지 않은 '불법 건축물'이라면? 대부분의 임차인은 "원래 다들 이렇게 산다"며 불안한 마음으로 넘어가거나, 문제를 제기했다가 쫓겨날까 봐 속앓이만 합니다. 하지만 집주인이 법을 어겨 얻은 이익(월세)은 법적으로 '부당이득'에 해당하며, 임차인은 이를 돌려받을 권리가 있습니다. 집주인의 불법을 내 권리를 찾는 무기로 바꾸는 법, 지금부터 알려드립니다.

내 집은 합법일까? '건축물대장' 하나로 확인 끝!

가장 먼저 할 일은, 내가 사는 집이 합법적인 주거 공간인지 확인하는 것입니다. 방법은 매우 간단합니다.

• 확인 방법: 정부24 또는 구청에서 **'건축물대장'**을 발급받아 보세요.
• 체크 포인트:
  1. '위반건축물' 표기: 건축물대장 첫 장 우측 상단에 노란색 바탕으로 **[위반건축물]**이라는 글씨가 찍혀 있다면, 100% 불법 건축물입니다.
  2. '용도' 확인: 건물 전체 또는 내가 사는 층의 '용도'가 **'주택'**이 아닌, '근린생활시설', '사무소', '창고' 등으로 되어 있다면, 이는 주거용으로 불법 용도 변경된 공간입니다. (소위 '근생빌라'의 경우)
  3. '허가 면적' 확인: 건축물대장에 나오는 허가된 면적이나 층수 외에, 내가 사는 옥탑방이나 추가된 공간이 존재한다면 이는 불법 증축된 부분입니다.
     
     

     ---

     
     

'불법'이 확인됐다면? 당신이 가질 수 있는 법적 권리

집주인의 건축법 위반 사실이 확인되었다면, 당신은 더 이상 약자가 아닙니다. 민법상 집주인의 월세 수입은 '불법 원인으로 인한 이익'이 되며, 당신은 이를 돌려달라고 주장할 수 있습니다.

• 법적 근거 (민법 제741조 부당이득): "법률상 원인 없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환하여야 한다."
• 핵심 논리: 집주인은 법을 위반한 공간(불법 건축물)을 주거용으로 임대해서는 안 됨에도 불구하고, 이를 속이거나 제대로 알리지 않고 임대하여 '월세'라는 법률상 원인 없는 이익을 얻었다. 따라서 그 이익을 반환해야 한다.
  
  

  ---

  
  

월세 반환을 위한 3단계 전략

무작정 소송부터 하는 것은 현명하지 않습니다. 단계별로 상대를 압박하며 실리를 챙기는 것이 중요합니다.

1단계: 내용증명 발송 (조용한 경고)
변호사나 법무사의 도움을 받아, 집주인에게 '부당이득 반환 청구'를 위한 내용증명을 발송합니다. 내용증명에는 다음과 같은 내용이 포함되어야 합니다. ①건축물대장을 근거로 해당 건물이 불법 건축물임을 명시, ②따라서 지난 O년간 지급한 월세 총 OOO원은 법률상 원인 없는 부당이득에 해당함, ③O월 O일까지 해당 금액의 반환을 요구하며 불이행 시 민사 소송 및 관할 구청에 건축법 위반으로 고발 조치할 것임을 통보. 내용증명 자체는 법적 강제력이 없지만, 집주인에게는 매우 강력한 심리적 압박 수단이 됩니다. 대부분의 집주인은 구청 고발(이행강제금, 원상복구 명령)을 두려워하기 때문에, 이 단계에서 합의를 시도해 올 가능성이 높습니다.

2단계: 관할 구청에 민원 제기 (실질적 압박)
집주인이 내용증명에도 반응이 없다면, 이제 실질적인 압박에 들어갈 차례입니다. 관할 구청 건축과에 해당 건물이 불법 건축물(불법 증축, 용도 변경)인 것 같으니 확인해달라는 민원을 정식으로 제기합니다. 구청의 현장 실사 후 위반 사실이 확인되면, 집주인에게는 시정명령이 내려지고, 이를 이행하지 않으면 원상 복구될 때까지 매년 **이행강제금(벌금)**이 부과됩니다. 월세 수입보다 벌금이 더 커지는 상황에 처한 집주인은 당신의 요구를 무시할 수 없게 됩니다.

3.단계: 부당이득 반환 청구 소송 (최후의 수단)
구청의 압박에도 집주인이 버틴다면, 이제 법의 힘을 빌릴 차례입니다. 내용증명과 구청의 위반건축물 확인 공문 등을 증거로, 법원에 '부당이득 반환 청구 소송'을 제기합니다. 집주인의 불법 행위가 명백하므로 승소 가능성이 매우 높습니다. 판례에 따라 월세 전액이 아닌 일부 감액된 금액이 인정될 수도 있지만, 당신의 권리를 찾는 가장 확실한 방법입니다.

※ 중요: 이 모든 절차는 현재 거주 중일 때 진행하는 것이 가장 효과적입니다. 당신이 가진 '점유권'과 '보증금'이 가장 강력한 협상 카드이기 때문입니다.

불법은 관행이 될 수 없습니다. 내가 낸 소중한 월세, 이제는 법의 힘을 빌려 당당하게 당신의 권리를 되찾으세요.

#불법건축물 #옥탑방 #근생빌라 #월세반환 #부당이득반환청구 #내용증명 #이행강제금 #건축법위반 #세입자권리 #소비자권리 #법률상식 #건강주권 #법률주권